Thị trường bất động sản mua bán nhà đất nhìn chung

Để khắc phục những điều đó, vừa qua một số chính sách mới liên quan đến BĐS như Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Thông tư 19/2010/TT-NHNH… đã được nhà nước ban hành. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện vẫn còn “bình bình”, mặc dù nhu cầu nhà để ở của người dân rất lớn… Giá nhà chung cư đã hợp lý? Nhiều người cho rằng năm 2010 giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao mà có người gọi đó là “giá ảo”, giá “bong bóng” vượt xa giá trị thực của BĐS… nên những dự án mới bắt đầu chào bán trong năm 2011, giá cũng bị ảnh hưởng tăng theo. Hơn nữa, năm 2011 được xem là năm có nguồn cung dồi dào nên ai cũng dự đoán giá bất động sản sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ nhất là phân khúc nhà chung cư. 

Tổng hợp sơ bộ từ các nguồn cung của thị trường BĐS sơ cấp quý 4/2010 có khoảng 3200 căn hộ từ 7 dự án mới gia nhập thị trường. Năm 2011 dự kiến có thêm khoảng 29 dự án tham gia tiếp thị trường này để cung cấp khoảng 13.000 căn hộ. Thực ra, khi nói về giá nhà chung cư rất khó xác định đâu là giá trị thực hay ảo của căn nhà và cũng chưa ai định nghĩa thế nào là giá thực, giá ảo. Chỉ biết những giao dịch thành công khá dễ dàng đang thuộc về những căn hộ có diện tích sử dụng khoảng 40m2 tại các khu chung cư cổ ở Thanh Xuân, với giá gần 2 tỷ đồng (nghĩa là khoảng 40 triệu đồng/m2). Những căn hộ đó, nếu trừ chiết khấu theo thời hạn sử dụng thì chắc chắn chẳng còn lại bao nhiêu. Trong khi đó căn hộ chung cư cao cấp mới xây tùy theo từng vị trí được rao bán với giá từ 18 triệu đến 25 triều đồng /m2 lại được coi là cao, là ảo…( không tính những căn hộ có thiết kế đặc biệt với giá cao hơn gấp nhiều lần). 

Tìm hiểu giá nhà chung cư tại các dự án mới cho thấy giá căn hộ được chi trả liên quan đến đất đai chiếm 80%, còn giá xây dựng, quy hoạch chỉ chiếm 20%. Giá đất mà các chủ dự án phải thanh toán đền bù thu hồi đất hay trả cho nhà nước được xác định theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, tức là tính theo giá thị trường thay cho khung giá ban hành hàng năm tại thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Đây là điều gây bức xúc cho các DN BĐS vì chi phí này không thể xác định chăc chắn cho tới gần giai đoạn cuối cùng của việc mua đất ở giá cao nhất và từ đó nó ảnh hưởng lớn đến giá căn hộ chung cư. Rõ ràng, việc xác định giá đất nhà nước phải kiểm soát để tăng nguồn thu về cho nhà nước chứ không để lợi ích chỉ rơi vào một nhóm ít người. Theo tính toán của các nhà thầu, giá thành xây dựng hiện tại loại biệt thự trang bị nội thất khá với giá khoảng 5 triệu đ/m2 chưa tính tiền đất... Ngoài ra, vị trí địa lý, điều kiện thuận tiện giao thông, môi trường sinh hoạt trong lành của khu đất cũng làm cho giá căn hộ lên cao bởi cơ cấu giá 80% rất lớn… Nói như thế để thấy rằng giá nhà chung cư hiện không “ảo”, không phải dễ bị đẩy lên để thành “bong bóng” mà nó phụ thuộc nhiều vào cơ chế, chính sách cũng như cách điều hành quản lý của nhà nước.

 Mặt khác, gần đây, giá nhà chung cư với các căn hộ mà các nhà đầu tư thứ cấp mua từ chủ các dự án theo hình thức góp vốn trước khi có Nghị định 71, thì họ đang hoàn tất các thủ tục hợp đồng mua bán theo Nghị định 71 kể cả về cách tính diện tích căn hộ mới. Theo đó thì giá nhà đầu tư thứ cấp phải trả cũng đã tăng lên so với giá ưu tiên khi hai bên tiến hành làm hợp đồng vay vốn.

Các chủ dự án lý giải sự thay đổi nay là do tính cả thuế và một số khoản thu khác theo quy định mặc dù diện tích của chính căn hộ đó đã giảm đi theo cách tính mới. Các nhà đầu tư thứ cấp cho rằng với giá mua, bán căn hộ trên thị trường như hiện nay cùng với việc tính thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch thành công thì hiệu quả đầu tư vào căn hộ chung cư rõ ràng là kém hấp dẫn hơn so với trước đây, thậm chí lãi suất theo năm có thể chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn gửi tiết kiệm ngân hàng với mức 14% năm. Đó là chưa tính tới mức lạm phát của năm 2010 là 11,75%. Chung cư - dễ cho người mua? Từ mấy năm nay, một điều lạ ai cũng thấy nhưng khó giải thích là giá nhà đất tại Việt Nam luôn quá cao so với nền kinh tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Đơn giản có thể nhẩm tính một công chức nhà nước với mức lương 5 triệu /tháng, nếu dành dụm toàn bộ lương để mua nhà thì phải mất khoảng 25 năm. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới người ta chỉ cần dành dụm 3-4 năm. 

Đây cũng là điều cho thấy giữa cung và cầu trên thị trường BĐS chưa gặp nhau. Qua thực tế, những căn hộ chung cư có diện tích từ 50m2 đến 100m2 thường dễ dàng giao dịch thành công hơn. Có nghĩa là phân khúc thị trường dành cho những gia đình trẻ có thu nhập 10-15 triệu đồng tháng sẽ chiếm tỷ lệ lớn hơn và vì thế đòi hỏi các dự án cũng phải điều tiết để cung sản phẩm cho thị trường một cách linh hoạt nhằm tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Với nguồn cung tương đối dồi dào, có thể thấy thị trường nha chung cu ha noi duoi 1 ty năm 2011 sẽ có cạnh tranh gay gắt giữa các chủ dự án và họ sẽ phải nâng cao dịch vụ, chất lượng các sản phẩm đi kèm để kích cầu bán hàng. Thị trường chỉ có chỗ cho những sản phẩm chất lượng thực sự và thuộc những vị trí đắc địa, thuận lợi cho giao thông thuộc các tuyến đường lớn như Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt ở phía Tây. Còn phía Đông khi các cây cầu như Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, Tứ Liên đi vào hoạt động sẽ khiến bất động sản khu vực này hấp dẫn hơn . Nhìn chung, thị trường căn hộ chung cư năm 2011 sẽ là thị trường của người mua sử dụng và đây là cơ hội tốt để họ có căn hộ ưng ý.

Bán nhà chung cư giá rẻ

Tuy vậy, thị trường sẽ tiếp tục tăng giá ở những dự án có cơ sở hạ tầng nâng cấp ổn định. Tuy nhiên, xét về dài hạn, khi nguồn cung dồi dào cũng như hạ tầng giao thông kết nối giữa các khu đô thị và trung tâm tốt hơn, giá bất động sản sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư. Thị trường BĐS Hà Nội năm 2011 vẫn có nhiều sức hấp dẫn mà điều chờ đợi nhất trong quý 1 này có thể là sự phê duyệt chính thức của Thủ tướng về quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050. Hiện Thủ tướng Chính phủ đã nhất trí cơ bản với dự thảo quy hoạch chung lần cuối. 

Sau khi rà soát chỉnh sửa một số điểm được góp ý Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Bộ Chính trị khóa mới thông qua, trước khi trình Thủ tướng phê duyệt. Hơn nữa, với những định hướng rõ ràng về phát triển kinh tế năm 2011 của Chính phủ, chú trọng tới sự phát triển ổn định cộng với sự phục hồi của kinh tế thế giới sẽ là điều kiện tốt để nền kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam thêm sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đối với thị trường BĐS là thị trường mà sản phẩm có tính đặc thù cao, đòi hỏi nguồn vốn trung, dài hạn lớn cho nên nhà nước rất cần quan tâm tới chính sách tài chính, tín dụng, thuế làm sao vừa chống được đầu cơ gây lãng phí nhưng cũng vừa đủ thông thoáng hấp dẫn người đầu tư. Để sản phẩm tới người tiêu dùng thực sự, Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ lãi suất để những người có thu nhập trung bình, khá nhanh chóng có nhà ở hơn.